ועד גני גאולה-מייצגי ועדי הבתים המשותפי נ' מודרון ניהול ואחזקת נכסים בע"מ

החלטה

לפני בקשה להורות על הפקדת ערובה להוצאות המבקשת שהיא התובעת והנתבעת שכנגד (להלן: "מודרון"). הערובה המבוקשת היא בנוגע לתביעה שכנגד שהגיש נגדה ועד הבתים, (להלן: "ועד הבתים"), וזאת בהתאם לתקנה 519 לתקנות סדר הדין האזרחי, תשמ"ד – 1984.

ועד הבתים הוא נציגות של ועדי הבתים מס' 40, 42, 44, 46 ו- 48 ברחוב ירמיהו ושל בית מס' 8 ברחוב תכלת מרדכי בירושלים (להלן: "הפרוייקט"). רוכשי הדירות בבתים אלה חתמו על הסכם עם חברת לב רוממה בע"מ כי תנהל ותתחזק את הבניינים והרכוש המשותף. ביום 12.6.03 העבירה אותה חברה את זכויותיה למודרון.

מכתב התביעה שהגישה מודרון כנגד ועד הבתים ודיירי הפרוייקט עולה כי בספטמבר 2003, כשלושה חודשים לאחר חתימת ההסכם, החליטו דיירי בניין מס' 6 שהוא בית מס' 8 ברחוב תכלת מרדכי, להפסיק ולקבל את שירותיה של מודרון ולבצע בעצמם את הניהול והתחזוקה. באותה עת לבניין מס' 6 היתה נציגות נפרדת ולאחר מכן חברו לועד הבתים.

לאחר הליך של בוררות בין המודרון לנציגות בניין מס' 6 (להלן: הליך הבוררות") חוייבה האחרונה לשלם למודרון סכומים כמפורט בפסק הבוררות אשר העתקו צורף לכתב התביעה. על פי הנטען בכתב התביעה ועד הבתים גבה מכח פסק הבוררות סכומי כסף ניכרים בטענה שכספים אלה מגיעים לו. ועד הבתים הגיש המרצת פתיחה בתיק ה"פ 651/09 (להלן: "המרצת הפתיחה") אשר אוחד לתיק זה ובו טען בסעיף 22 כי גבה סך של כ- 33,000 ₪ לערך וכי הוא ממשיך לגבות 'טיפין טיפין עבור תשלום פסק הבורר'.

מודרון טענה בכתב התביעה להשבת מלוא הסכומים שגבה ועד הבתים מהדיירים שכן אלה היו אמורים להיות משולמים לה והוסיפה כי בגביית הכספים כאמור הפר ועד הבתים את הסכמי הניהול ועשו עושר שלא במשפט. עוד נטען כי ועד הבתים מחוייב בתשלום מלוא הסכום הנ"ל שכן נציגות בניין מס' 6 התמזגה עם הועד לנציגות אחת.

ועד הבתים טען בכתב ההגנה ובכתב התביעה שכנגד כי מודרון היא זו שהפרה הפרה יסודית את הסכמי הניהול בכך שלא דאגה לתחזוקה שוטפת ותחזוקה מונעת ולניהול תקין של הרכוש המשותף. עוד נטען כי מודרון התרשלה בכל הקשור לניהול הרכוש המשותף ואף התרשלה בקיום התחייבויותיה לגביית דמי הניהול מדיירי בניין מס' 6 אשר סרבו לשלם. בכך גרמה לנזקים כבדים לכלל דיירי הפרוייקט.

בכתב התביעה שכנגד תובע ועד הבתים פיצוי עבור הנזקים שנטענו כאמור בסכום של כ- 500,000 ₪.

בכתב ההגנה לכתב התביעה שכנגד טענה מודרון כי היא זו שהפסיקה את עבודתה בפרויקט ונאלצה לעשות כן בשל חובות הדיירים וזאת לאחר שנאלצה לשלם מכיסה עבור ההוצאות שנגרמו בשל כך. עוד הוסיפה כי קיימה את התחייבויותיה וכי הגשת כתב התביעה שכנגד נעשתה בחוסר תום לב ונועדה על מנת להתחמק מתשלום המגיע לה בגין הוצאות שהוציאה עבור הדיירים עצמם.

בבקשה טוענת מודרון כי אינה מצליחה לגבות את הסכום שנפסק לזכותה בתיק ההוצאה לפועל של כ- 90,000 ₪ מנציגות בניין מס' 6 שכיום הוא חלק מועד הבתים לטענתה. מכאן למדה כי יקשה עליה לגבות את הוצאותיה ככל שתידחה התביעה שכנגד שהוגשה נגדה בחוסר תוב לב. היא טוענת כי חיוב בערובה בנסיבות בהן ועד הבתים חייב לה כספים הולמת את הרציונל העומד בבסיס תקנה 519 לתקנות.

מודרון מוסיפה כי בכתב התביעה שכנגד טוען הועד עצמו כי דיירים רבים הם 'סרבני תשלום' וגם מכך היא למדה על חוסר יכולתו של לשאת בהוצאותיה ככל שיפסקו נגדו ועמדתה היא כי נסיבות מקרה זה נופלות בגדר המקרים החריגים המקנים סמכות לבית המשפט לחייב תובע שכנגד בהפקדת ערובה להוצאותיה.

ההשוואה שעושה מודרון היא בין ועד הבתים לבין תושב זר בכל הנוגע לקיומו של החשש בקושי בגביית הוצאותיה ככל שיפסקו שכן לנציגות בית משותף אין נכס שאותו ניתן לממש. אין מדובר בקיומו של חשש אלא בקושי וודאי בגביית הוצאות וציינה כי חיוב ועד הבתים בהפקדת ערובה מקיים את הרציונל במקרה של תאגיד שאיננו בשר ודם והפנתה לפסיקה.

באשר לסיכויי התביעה שכנגד טוענת מודרון כי אלה קלושים מקום בו התביעה הוגשה בחוסר תום לב ובה טענות מופרכות וחסרות בסיס אשר מטרתה היא להמשיך להתחמק מתשלום חובות בגין שירותים שניתנו לדיירים על ידה.

ועד הבתים מתנגד לבקשה. לטענתו, בניגוד לטענת מודרון, אין הוא נציגות הבית המשותף של דיירי בניין מס' 6 וככל שקיימת נציגות כזאת היא אישיות משפטית נפרדת ממנו. לפיכך, הוא אינו חייב בתשלום חובה של נציגות בניין מס' 6 והוא אף תבע את נציגות בנין 6 במסגרת הליך הבוררות ואף הגיש את התובענה בהמרצת הפתיחה על מנת להצהיר כי הוא הזוכה על פי פסק הבוררות. ועד הבתים מפנה להחלטה שדחתה את בקשת מודרון לסילוק על הסף שהוגשה בהמרצת הפתיחה.

לטענת ועד הבתים בהתאם לתקנון הבית המשותף לכל אגף ולכל מבנה בבית המשותף יש נציגות נפרדת ולבית המשותף כולו יש "נציגות על" שגם היא נציגות נפרדת וכי על פי התקנון כל נציגות אחראית על תחום אחר של הרכוש המשותף והפנה לתקנון הבית המשותף. התובע שכנגד, ועד הבתים, , מהווה ועד מרכזי (נציגות על) שהיא נפרדת מנציגות בניין מס' 6 ועל כן אינה חייבת לשאת בחובותיה של נציגות בניין 6 כלפי מודרון וזאת כאשר החוב הנטען נוצר בתקופה בה ניהלה מודרון את הרכוש המשותף ולא ועד הבתים.

ועד הבתים טוען כי מודרון מעולם לא ניסתה לגבות ממנו באופן ישיר את חובה של נציגות בניין מס' 6 אלא שלחה לה צו עיקול המופנה לצד שלישי אשר מהווה הודאה של מודרון כי ועד הבתים אינו חב בחובה של נציגות בניין מס' 6 כלפיו.

היותם של דיירי בניין מס' 6 סרבני תשלום אינו מלמד על יכולתו של ועד הבתים לשלם את הוצאות המשפט אם יפסקו נגדו. ועד הבתים הפנה לדוחות כספיים לשנת 2010 המראים כי הכנסותיו בפועל היו כ- 330,000 ₪ והן מכסות את הוצאותיו השוטפות. גם בגריעה של דיירי בניין מס' 6 המהווים סרבני תשלום מכלל דיירי הפרויקט עדיין קיימות כ- 176 יחידות דיור ועל כן לא יהיה כל קושי לשלם הוצאות ככל שיפסקו נגדו.

לטענת ועד הבתים, במובחן מחברה בע"מ חסרת נכסים הרי נציגות בית משותף יכול בכל עת לפנות לבעלי הדירות ולגבות מהם את ההוצאות שיפסקו נגדו. כך גם לטענתו אין להשוותו לתובע זר.

בכל הקשור לסיכויי התביעה טוען ועד הבתים כי התביעה בעלת סיכויים רבים להתקבל שכן היא נתמכת במסמכים רבים שצורפו לכתב התביעה שכנגד. ועד הבתים שב על טענותיו בכתב ההגנה שהגיש.

תקנה 519 קובעת כי: